II. Le cas moins concurrentiel

Passons au deuxième cas. Pour fêter l’acceptation d’un de mes articles par la Review of Financial Studies (disponible ici pour les plus courageux), je vais utiliser le cadre théorique développé avec mon co-auteur pour étudier les marchés financiers à ordre limite et l’adapter au marché de l’immobilier, parce qu’au fond ça s’y prête très bien. Ce sera sans doute un peu technique pour les lecteurs sans formation en microéconomie, mais la dernière partie du billet revient à la (quasi) normale.

Le marché de l’immobilier n’est pas un marché concurrentiel parfait, c’est notamment un marché dit de search, dans la langue de Peter Diamond : le locataire doit visiter chaque appartement, voir s’il correspond à ses préférences personnelles, négocier un peu le prix etc. Ce type de problèmes peut facilement être source de pouvoir de marché, et justifier différentes régulations (il y a évidemment tout un tas de problèmes liés à différentes asymétries d’information et au pullulement d’escrocs sur ce marché, mais comme c’est vraiment trop facile de justifier la régulation avec des asymétries d’information j’ignorerai ces problèmes).

Imaginons que le premier jour d’un mois donné un propriétaire tiré au hasard met une annonce pour son appartement dans une agence immobilière, et demande un loyer l₁. Le deuxième jour, un locataire est tiré au hasard, et est donc soit « riche » soit « pauvre », et voit l’annonce. Il peut soit faire affaire avec le propriétaire précédent, soit dire à l’agence qu’il trouve le prix trop élevé mais serait prêt à payer jusqu’à un certain l₂. S’il ne fait pas affaire avec le propriétaire de la période 1, on suppose que celui-ci a toujours l’option de passer par une autre agence immobilière qui lui trouve tout de suite un locataire⁽¹⁾, mais pour un loyer très bas égal à l_inf < l₁. A la période 3 survient un nouveau propriétaire. Si à la période 2 le locataire a refusé l’offre du propriétaire 1, l’agence dit au propriétaire 3 que quelqu’un est prêt à accepter un loyer de l₂. Le propriétaire peut faire affaire directement, ou trouver que ce loyer est trop faible et proposer à son tour un certain l₃ au locataire qui arrivera le jour suivant. Si l’offre du locataire 2 n’est pas acceptée par le propriétaire de la période 3, il se tourne lui aussi vers une autre agence immobilière qui lui trouve immédiatement un appartement, mais très cher, avec un loyer de l_max. Et le jeu se répète ainsi de période en période. Enfin supposons que tous les agents soient impatients, c’est-à-dire qu’un gain v réalisé aujourd’hui leur rapporte v, contre d v s’il est réalisé le jour suivant, avec d < 1.

On pourrait considérer que le marché modélisé ici est un marché de particulier à particulier, peut-être par le biais d’une plateforme en ligne, et que les participants qui ne trouvent pas leur bonheur sur cette plateforme peuvent passer par une agence immobilière qui leur trouvera quelque chose mais prélèvera des frais importants.

Considérons d’abord le choix d’un propriétaire. Il peut laisser une offre avec un loyer suffisamment faible pour être accepté aussi bien par des locataires « riches » que pauvres, ou bien augmenter le loyer de sorte que seuls les « riches » accepteront cette offre. Dans le second cas le propriétaire gagne plus lorsque l’offre est acceptée, mais il est aussi moins probable qu’elle le soit. Le choix entre les deux solutions dépend de deux choses : les probabilités que le prochain locataire soit « riche » ou « pauvre » (respectivement N_H / (N_H+N_L) et N_L / (N_H+N_L) ), et le loyer maximal que l’on peut demander à chaque type de locataire.

De plus, le loyer maximal que l’on peut demander à un locataire dépend de son « option de sortie », c’est-à-dire de ce qu’il obtient s’il refuse l’offre. Il peut alors soit aller voir l’autre agence immobilière et obtenir un appartement immédiatement avec un loyer de l_max, ou bien laisser une offre pour le propriétaire suivant, l’inconvénient étant qu’il doit attendre davantage avant d’emménager.

Le modèle peut paraître a priori assez compliqué à résoudre. Pas tant que ça en fait si on se sert du concept d’équilibre Markov parfait (concept introduit par Eric Maskin et Jean Tirole), qui implique ici que si deux locataires ou deux propriétaires sont dans la même situation mais à des périodes différentes ils doivent agir de la même façon. Tous les propriétaires à l’équilibre vont donc faire la même offre, les locataires « pauvres » vont toujours l’accepter ou toujours la refuser, idem pour les locataires « riches », et si un type de locataires refusent ils choisiront tous la même contre-offre à faire au propriétaire suivant. Ceci donne lieu à plusieurs types d’équilibres.

Un équilibre où tous les appartements sont loués : on peut imaginer un premier type d’équilibre où tous les propriétaires font une offre acceptable même par les locataires « pauvres », si bien que tous les locataires acceptent tout le temps. Dans ce cas à l’équilibre tous les propriétaires trouvent preneur pour leur appartement après une période, et il y a une transaction une période sur deux. Pour que cette situation soit possible, il faut qu’aucun propriétaire n’ait intérêt à demander un loyer plus élevé que seuls les « riches » seraient prêts à payer. Intuitivement, il faut notamment qu’il y ait relativement peu de locataires « riches », pour que viser seulement ces derniers ne soit pas profitable. Le graphique suivant montre comment le jeu passe d’une période à l’autre, les nombres figurant sur les flèches sont les probabilités de transition.

Un équilibre où certains appartements ne sont pas loués : on peut imaginer d’autres types d’équilibre, et notamment celui-ci. Imaginons que les propriétaires demandent un loyer élevé, qui n’est accepté que par les ménages « riches ». Si les ménages « riches » refusent une offre, ils ne peuvent pas faire mieux qu’aller voir l’autre agence et obtenir un loyer de l_max. Le loyer à l’équilibre est donc égal à l_max. Enfin, les ménages « pauvres » refusent l’offre, mais font une contre-offre au propriétaire suivant, qui dans ce type d'équilibre accepte. Dans ce cas il arrive qu’un propriétaire passe une annonce, tombe sur un locataire « pauvre » qui refuse, et se retrouve donc sans locataire pour cette période. L’allocation des appartements est donc plus lente que dans le cas précédent, et moins efficace. En fait, on peut même calculer explicitement le pourcentage de périodes au cours desquelles il y a une transaction, et il est précisément égal à (1/2)*(1-N_H / (N_H+N_L)*N_L / (N_H+N_L)), il est donc d’autant plus faible que le nombre de locataires « pauvres » est proche du nombre de locataires « riches » (mais toujours compris entre 3/8 et 1/2).

Selon les paramètres du modèle, c’est le premier ou le second type d’équilibre qui est obtenu, ou d’autres encore que je ne détaille pas. Si le deuxième type d’équilibre est obtenu, l’intervention publique peut se justifier : on est dans un cas où des échanges mutuellement avantageux n’ont pas lieu à cause du comportement stratégique des propriétaires, qui essaient d’exploiter leur pouvoir de marché temporaire pour extraire davantage de surplus des locataires.

Ce type de comportement pourrait justement être évité en imposant un plafond sur le loyer demandé : si les propriétaires ne peuvent plus demander un loyer très élevé qui extrait tout le surplus des locataires « riches », il deviendra plus intéressant de proposer un loyer plus faible, également acceptable par les locataires pauvres. Il est d’ailleurs intéressant de noter qu’en imposant un tel plafond le loyer d’équilibre va changer, mais ne sera pas égal au plafond. En d’autres termes on ne se rendra pas compte à l’observation que le plafond a un effet.

Plus généralement si le marché immobilier présente ce type de caractéristiques (pouvoir de marché temporaire, nécessité de chercher…), de nombreuses choses peuvent arriver qui seraient impossibles dans le cadre concurrentiel standard. Ainsi lorsque les coûts de transaction sont plus élevés, par exemple l’agence immobilière augmente sa commission, il est possible que cela incite également les propriétaires à un comportement plus concurrentiel. En d’autres termes des coûts de transaction élevés peuvent être bénéfiques au marché.

III. Quelles solutions ?

Qu’un encadrement des prix puisse parfois avoir des effets positifs n’a rien de surprenant. Dès lors que le marché présente des imperfections, le prix de marché ne conduit pas à une allocation efficace, et l’augmenter ou le réduire peut être désirable.

Mais il faut se poser d’abord deux questions : est-il clair que la puissance publique soit toujours capable d’identifier dans quel sens le marché est « incorrect » et de se rapprocher du « bon » prix, et d’autre part l’instrument choisi (ici un encadrement des loyers) est-il le meilleur possible ?

Pour le première problème tout dépend de qui se voit confier la responsabilité de décider un éventuel encadrement, avec quelle extension géographique, pour quelle durée et sur quels critères. Par ailleurs la première partie a montré qu’un encadrement des loyers pouvait aussi avoir pour conséquence une simple redistribution de richesses entre propriétaires et locataires. Il faudrait donc éviter que, sous couvert de répondre à une inefficacité du marché, ce type de décisions soit prise pour redistribuer les richesses entre différents groupes d’intérêt. Bref, il faut comme d’habitude estimer d’un côté l’importance des échecs de marché (ou market failures), et de l’autre côté des « échecs de gouvernement » (ou government failures), ce qui est une question empirique.

Pour le second problème on peut assez facilement se convaincre que l’encadrement des prix n’est pas la meilleure solution. D’abord parce que cette solution a des effets négatifs : il est possible que le plafond soit fixé trop bas et aboutisse en fait à trop réduire l’offre (par exemple si le plafond est fixé en-dessous de l₀ et que les propriétaires ne veulent plus mettre leurs appartements sur le marché. Même dans le cas où le plafond ne serait pas fixé trop bas, on perd un avantage important du prix élevé, qui est qu’il incite à construire là où c’est possible, ou à réallouer les appartements plus efficacement (des couples avec plusieurs enfants devraient par exemple réintégrer un appartement plus petit lorsque ceux-ci quittent le foyer, et sont plus incités à le faire lorsque les loyers sont élevés). Bien sûr cet effet est plus faible là où la construction est difficile ou impossible. Dans ce dernier cas la taxe sur les logements vacants peut être un moyen d'augmenter l'offre en diminuant le l₀ de la première partie du billet, il faudrait aussi se demander pourquoi certains propriétaires préfèrent laisser ces logements vides, sachant qu'a priori ils y perdent un loyer.

Ensuite si le problème est lié à une défaillance de marché, il serait sans doute plus efficace de s’attaquer à cette défaillance elle-même, c’est-à-dire faire en sorte que le marché fonctionne de manière plus concurrentielle, que l’offre soit plus importante, les coûts de transaction et les asymétries d’information plus faibles etc. Il y a probablement fort à faire de ce point de vue dans le secteur de l’immobilier, assez réputé pour son pourcentage élevé de magouilles, fraudes et arnaques en tous genres. Comme par ailleurs il y a a priori suffisamment de place en France pour caser 65 millions d’habitants et quelque, là où les prix à la location sont très élevés il faudrait se demander pourquoi tant de gens veulent habiter là plutôt qu’ailleurs, ce qui mène à des questions d’urbanisme et d’aménagement de territoire, pour ne pas dire d’économie géographique.

Bien sûr l’existence de meilleures solutions n’est pas une raison suffisante pour rejeter la solution proposée, pour peu par exemple que les solutions alternatives soient longues à implémenter, entrent en conflit avec d’autres priorités, ou tout simplement soient politiquement trop difficiles à mettre en œuvre.

Bref, comme annoncé en introduction, finalement on ne sait pas vraiment, mais au moins on peut facilement avoir une idée des enjeux et du type de situations dans lesquelles un encadrement des loyers pourrait avoir du sens. De mon point de vue cela requerrait une grande expertise de la part des organismes chargés de prendre une telle décision. Des recherches empiriques et appliquées sur le marché de l’immobilier en France existent, donc si on veut vraiment prendre une décision informée sur ce type de problème c’est certainement possible, pour peu qu’on s’en donne les moyens, que le système soit bien pensé, et que les décisions ne soient pas prises dans l’urgence, sous la pression et/ou au petit bonheur. Mais dans le dernier cas cela permettra au moins aux économètres de se servir de l’expérience pour informer davantage les décideurs publics à l’avenir.

(1) Cette seconde agence immobilière joue un rôle important dans le modèle. Pour la suite une hypothèse importante est qu'un échange via cette seconde agence est moins efficace qu'un échange via la première. On pourrait par exemple imaginer que cette seconde agence a un nombre de clients beaucoup plus importants, mais qu'elle sait beaucoup moins bien mettre en relation les bons propriétaires avec les bons locataires. Autrement dit un propriétaire trouvera très vite un locataire mais pas spécialement attiré par cet appartement en particulier, donc prêt à payer seulement un loyer faible, tandis qu'un locataire trouvera très vite un appartement, mais pas spécialement adapté, ce qui réduit son utilité s'il choisit cet appartement et est équivalent dans le modèle à devoir payer un loyer plus élevé.