Pourquoi les résidences étudiantes privées sont-elles de (très) mauvaise qualité ? Compétition, qualité et fraude – I

Pourquoi les résidences étudiantes privées sont-elles de (très) mauvaise qualité ? Compétition, qualité et fraude – I

Dans « blog d’économie », il y a blog. Autrement dit, il faut bien un peu raconter sa vie, mais si possible en parlant d’économie. Et, mieux encore, en jouant aux bons samaritains pour éviter à d’autres ce que nous avons vécu, savoir un an de luttes perpétuelles (sourdes ou ouvertes) avec l’aimable entreprise qui nous louait un studio.

Avez-vous déjà habité dans une résidence étudiante (privée en tout cas) ? Si oui (1) il y a des chances que vous ayez rencontré avec votre bailleur les mêmes problèmes que nous avec le nôtre (appelons-le Jstrem, par commodité). Enumérons-en quelques-uns, pour le plaisir (on ne vous en voudra pas de passer directement au paragraphe suivant) : studio sans aucun rapport avec celui par nous visité ; appartement sale lors de l’entrée dans les lieux ; travaux jamais réalisés ; ampoules avec une douille en plastique rafistolée à coups de Scotch ; chauffage ne connaissant pas de juste mesure entre « bac à glaçons » et « sauna » ; accès Internet promis mais jamais installé ; gardienne ne perdant pas une occasion de nous désigner à la vindicte publique en collant des messages accusateurs sur notre porte (2). J’en oublie certainement, mais tout cela m’aura presque convaincue de la noblesse de cet idéal : une France de propriétaires.

A l’énervement du consommateur floué a bien sûr succédé l’étonnement (pas si profond d’ailleurs) de l’apprenti économiste : le marché ne devrait-il pas assurer la fourniture de logements de bonne qualité au plus juste coût, bien mieux que ne le font par exemple les CROUS ? Comme ce n’est manifestement pas le cas, il faut bien trouver une explication à cette violation flagrante de mes cours de micro 1. La première explication venant à l’esprit est celle de l’inobservabilité a priori de la qualité des logements : impossible en effet en l’espace d’une visite de dix minutes de s’apercevoir que le chauffage ne marchait pas, que les ampoules menaçaient à tout instant de tomber sur la tête des visiteurs etc. Pire, le consommateur est très vite prisonnier de son bailleur vu que, avant même de signer définitivement, il a de bonnes chances d’avoir arrêté ses recherches et ne peut donc plus se tourner vers un concurrent éventuel (l’offre est rationnée). Problème qui empire lorsque l’agence fait visiter un studio pour en louer un autre qui n’a rien à voir.

On se retrouve donc dans un marché auquel le modèle d’Akerlof (dit de « market for lemons ») pourrait bien s’appliquer : du point de vue du consommateur les différentes agences proposent des logements de qualité incertaine à différents prix, et il est notamment très difficile de savoir si un logement est plus cher qu’un autre parce qu’il est de meilleure qualité ou simplement parce que l’agence qui le propose prend une marge plus importante. S’il est un peu économiste, le consommateur peut même se dire que proposer un logement de mauvaise qualité est une stratégie dominante pour l’agence : en effet s’il se trouve des gens pour louer un studio à un prix élevé, autant que ce soit un studio de mauvaise qualité puisque le consommateur ne fera pas la différence ex ante. En voyant un logement plus cher le consommateur ne peut donc que se dire qu’il est lui aussi de mauvaise qualité et se rabat donc sur un logement de mauvaise qualité aussi, mais pas cher. Autrement dit, aucun producteur, même honnête, ne peut proposer de logements de bonne qualité sans faire de perte et il n’y a donc que des logements de mauvaise qualité (3).

Ce modèle s’applique d’ailleurs peut-être particulièrement bien à ce marché (peut-être mieux qu’à celui des voitures d’ailleurs) ; la principale objection au modèle d’Akerlof est que dans la réalité jouent des mécanismes de réputation qui finissent par récompenser les firmes proposant des produits de bonne qualité. Les consommateurs seraient sans doute prêts à payer des agences de « rating » pour savoir quelles agences immobilières éviter (et comme une demande solvable existe, l’offre suit bien sûr…). Mais il s’agit d’un marché où les acheteurs sont des étudiants, présents sur ce marché pour une durée courte (pour trois ou quatre transactions au maximum), probablement inexpérimentés en la matière. Les phénomènes de réputation n’ont pas vraiment le temps de jouer puisque de nouveaux clients arrivent chaque année sur le marché tandis que beaucoup en sortent (écoeurés ?), bref on peut tricher en toute impunité. L’argument des agences de « rating » est aussi discutable, je n’en connais pas qui note les résidences étudiantes, ce qui est d’ailleurs assez compréhensible : il est assez facile de « googliser » les noms des différentes agences et de tomber sur un certain nombre de forums (de conseil juridique notamment) où les locataires se plaignent d’un grand nombre d’abus. Jstrem y tient d’ailleurs une place appréciable. Le problème est que toutes les agences sont dans le même cas ; ainsi s’il est difficile pour les consommateurs de quitter le marché ils seront obligés de choisir entre des agences ayant toutes une réputation douteuse.

Des agences de bonne qualité pourraient-elles se développer ? C’est difficile pour une agence ayant déjà une mauvaise réputation (les plaintes restent sur Internet). Pour une nouvelle agence qui voudrait rentrer sur le marché avec cette stratégie le problème est plutôt de se faire connaître, elle devra au début supporter des pertes (elle est obligée de louer au même prix que les autres tant qu’elle n’a pas bonne réputation tout en proposant des logements de bonne qualité) et, si sa stratégie réussit, les autres agences pourront toujours changer de politique et augmenter la qualité de leurs logements, réduisant les profits de l’entrant à zéro et le contraignant à la faillite avant de reprendre leurs pratiques habituelles (c’est l’argument qu’on oppose à la théorie de W. Baumol des monopoles contestables).

Est-ce tout ? Le modèle d’Akerlof ne permet pas d’épuiser le sujet, car plusieurs choses restent inexpliquées : pourquoi les agences immobilières s’occupant de résidences étudiantes réalisent-elles des profits élevés alors que dans le modèle d’Akerlof elles n’en réalisent aucun (4) ? Pourquoi enfreignent-elles les règlements ? Ceux-ci existent en effet depuis longtemps justement pour prémunir les consommateurs du risque de dégradation de la qualité (depuis… Colbert!), pourquoi ne fonctionnent-ils pas ? Nous tenterons d’apporter quelques éléments de réponse à ces questions passionnantes dans le prochain billet…

(1) Et même si non : 77% des agences immobilières tromperaient leurs clients, notamment par de la publicité mensongère

(2) En même temps on n’y a jamais trouvé de rat mort cloué non plus : il faut dire que notre tort principal avait été de nous plaindre bien haut des manières de son employeur, et que nous avions probablement sur ce point le soutien tacite de tout l’immeuble…

(3) Attention, ce raisonnement n’est pas valable quand l’offre est rationnée : les bailleurs honnêtes trouveront de toute façon au 31 août des étudiants aux abois, qui auront finalement fait une bonne affaire… D’où il faut bien déduire, soit que les bailleurs sont foncièrement malhonnêtes, soit qu’ils sont foncièrement utopistes et croient que toute demande suscite son offre (je sais, c’est pas Say, ça).

(4) On pourrait penser que le marché est tout simplement oligopolistique, ce qui est probable. Mais nous cherchons dans le prochain billet à montrer qu’un autre effet peut jouer, et donc pour simplifier nous supposerons qu’il est « concurrentiel » (même si la qualité n’est toujours pas observable etc.)

Licence Creative Commons – Auteurs:Emmeline Travers-Cоlliard et Jean-Edouard Cоlliard

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