Encadrer les prix de l’immobilier, que dit vraiment la théorie ? (1/2)

L’immobilier est un marché très intéressant pour appliquer un peu de microéconomie de base, et même de la microéconomie plus avancée – c’est d’ailleurs un de mes exemples favoris quand j’enseigne (avec les APL comme bel exemple d’une subvention au côté demande captée par les offreurs quand l’offre est rigide).

Lorsque j’étais en licence, c’est-à-dire il y a quelque temps maintenant, l’un de mes professeurs avait utilisé cette belle et élégante image : « si un ministre appelle n’importe quel économiste à 3h du matin, même complètement bourré il devrait répondre « laissez les prix ajuster l’offre et la demande » ». Ce qui ne mène pas nécessairement à ne pas intervenir du tout, mais à l’idée qu’il vaut mieux utiliser des taxes et des subventions et laisser les prix s’ajuster plutôt que d’imposer des plafonds ou des planchers aux prix.

Mais les habitués du blog auront reconnu dans cette position une croyance de macroéconomiste : si c’est un microéconomiste que le ministre a au bout du fil, il s’entendra en fait répondre que, comme d’habitude en micro, eh bien ça dépend des cas, donc ptêt ben qu’encadrer les prix peut être bénéfique, mais ptêt ben que non.

Là en principe je devrais sortir un feutre et faire de jolis graphiques au tableau tout en étant filmé par une webcam, et je mettrais le tout sur youtube. Heureusement le site Economists do it with models est là pour ça, et a justement fait une vidéo sur le sujet. Ouf.

Je vais donc m’autoriser à prendre un exemple beaucoup plus simple qui ne nécessitera pas de graphe, ce qui sera moins fatigant. Imaginez un marché immobilier avec côté offre P propriétaires, tous prêts à louer un appartement si on leur donne un loyer d’au moins l0 par mois. On peut imaginer que si le loyer est inférieur à l0 un propriétaire préfère encore garder l’appartement libre au cas où ses enfants voudraient s’y installer, ou bien y entreposer sa garde-robe ou y installer une bibliothèque. Côté demande, imaginons NH locataires potentiels prêts à verser au maximum un loyer élevé de lH, et NL locataires prêts à verser un loyer plus faible égal à lL. Supposons néanmoins que lL est plus élevé que l0, et enfin appelons le premier type de locataires les « riches », et le second type de locataires les « pauvres ».

I. Le cas parfaitement concurrentiel

Mettons d’abord toutes les chances du côté du marché en regardant le cas concurrentiel, c’est-à-dire cherchons un loyer de marché l* tel que offreurs comme demandeurs ne vendent ou achètent que si ils en ont envie étant donné ce loyer, et tel que néanmoins l’offre est égale à la demande. Il y a plusieurs sous-cas :

La ville en déclin démographique (insérez le nom de votre ville en déclin favorite) : prenons le cas où P est supérieur à NH+NL. Dans ce cas le loyer de marché l* est égal à l0 : en effet à ce prix tous les locataires sont prêts à louer un appartement, les propriétaires sont indifférents entre mettre en location ou non et donc si il y a juste autant d’appartements mis en location que de locataires on a bien un équilibre.

Dans ce cas, mettre un plafond sur les loyers est inutile ou néfaste : si le plafond est supérieur à l0 alors il ne jouera pas, le loyer de marché étant en-dessous du plafond, et s’il est inférieur à l0 alors aucun propriétaire ne voudra mettre d’appartement en location, ce qui n’est pas l’objectif visé.

La ville trop hype dont la jeunesse dorée koweïtienne est trop in love parce que c’est so romantic (insérez ici le nom de la capitale française dont le nom commence par P qui vous semble le mieux correspondre à la description) : imaginons que dans ce cas P soit inférieur à NH, il y a plus de locataires prêts à payer une somme élevée qu’il n’y a de propriétaires. Le loyer de marché est alors l* = lH : à ce prix tous les propriétaires mettent en location, les locataires prêts à payer beaucoup sont indifférents entre louer ou non et on a un équilibre si exactement P parmi ces locataires indifférents choisissent d’emménager.

Là encore, un plafond supérieur au prix de marché est inutile, et un plafond inférieur à l0 néfaste pour tout le monde. Mais il y a maintenant d’autres cas intéressants : si le plafond est entre lL et lH tous les appartements seront loués aux « riches », mais ils paieront un loyer plus faible, car plafonné. On a alors un pur transfert des propriétaires vers les locataires riches. Si le plafond est entre l0 et lL, le loyer d’équilibre sera là encore le plafond, et les appartements seront loués à la fois à des « riches » et à des « pauvres ». On a donc à la fois un transfert et un changement dans l’allocation des appartements.

Notons au passage que dans la présentation microéconomique de base, il est inefficace dans ce cas que les « pauvres » soient logés à la place des « riches ». Le raisonnement est le suivant : comme P est inférieur à NH, chaque « pauvre » logé en plus est un « riche » de logé en moins. Mettons que le loyer soit un certain l < lL, et considérons un « pauvre » logé. Un « riche » devrait venir le voir, lui offrir lL-l plus un euro s’il libère l’appartement. Si le « pauvre » accepte, il obtient lL-l plus un euro, tandis que s’il refuse il obtient lL mais doit payer le loyer l , donc il accepte. Quant au « riche », lorsque son offre est acceptée il obtient lH mais doit verser lL-l plus un euro au pauvre, et payer l de loyer, c’est-à-dire qu’il obtient au final lH-lL moins un euro, ce qui est positif. Les deux parties ayant intérêt à ce que la situation soit modifiée, celle-ci était inefficace (au sens de Pareto). Néanmoins dans la réalité ce type de raisonnement tient surtout si l’on considère qu’on peut caser tous les « riches » dans les appartements disponibles, puis les taxer d’une certaine somme qui permette de compenser les « pauvres ». C’était sans doute très bien dans les années 1930 (encore que), mais alors que taxer les riches devient de plus en plus difficile, ce type d’argument devient nettement moins convaincant.

On voit donc que même dans le cas concurrentiel il peut éventuellement y avoir un argument pour le plafond (ce qui ne veut pas dire que ce soit le meilleur outil à utiliser !), avec peut-être un arbitrage à effectuer entre équité et efficacité, ou simplement entre les intérêts de groupes différents.

La deuxième partie du billet étudiera le cas « moins concurrentiel », et surtout se demandera si, à supposer que l’encadrement des loyers puisse être bénéfique, il n’y a pas de meilleures solutions à adopter.

Licence Creative Commons – Auteur:Jean-Edоuard Cоlliard

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